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强者恒强格局未变,房企千亿阵营后续储备充足
新闻作者:互联网   发布时间:2019-04-24
  昨日(4月23日),房地产行业专业研究中心发布了《2018年中国房企总土储货值TOP100》的排行榜,实际上也是房企发展潜力和综合实力的一次比拼。毕竟企业的总土储不仅代表了未来发展的潜力性和空间性,也在一定程度上反映了企业的战略决策眼光。
  当然,土储并不是越多越好,过量的土储会使得杠杆压力大、资金承压,但储备不足又会导致企业规模增长缺乏动力。行业专业人士认为,只有适合自己的才是最好的。
  那么此次总土储“较量中”,房企整体表现如何?又有哪些风险暴露?
  规模上,总土储资源高度集中
  规模房企优势仍然显著

  有几组数字很能说明问题。
  第一,总土储货值排行TOP3恒 大、碧桂园、保利货值均超过2万亿,短期行业领军地位难以被撼动;
  第二,总货值榜TOP20企业合计货值超22万亿元,是剩余80个企业货值总和的1.3倍,由此可见,规模房企优势依然明显;
  第三,货值储备在3000亿以上的企业共有37家,意味着千亿阵营的后续储备依然充足,其中至少还有7、8家存在冲击千亿的可能性;
  第四,销售TOP20企业中有18家都出现在总土储货值前二十,资源加速流向规模房企,强者恒强的格局未变。

  规模上,总土储资源高度集中
  规模房企优势仍然显著

  受市场调控、楼市预期转冷等因素影响,2018年房企拿地态度趋于谨慎。因此,在谨投资、促销售的策略下,2018年百强企业总土储平均去化周期为3.9年,相较2017年末的4.6年有明显下降。
  结合去化周期和总土储货值来看,百强中多数企业土储仍处于相对安全的区间,去化情况尚佳。典型如碧桂园、万科等龙头房企,土储货值虽大,但整体去化均能维持3年左右。
  此外,总货值在3000亿以上的房企,除了远洋、金融街等,多数去化风险可控,例如阳光城、旭辉等,土储足够支撑企业未来3-5年的发展。
  当然,如蓝光、新力等企业,在规模快速攀升的阶段总土储并不富裕,去化周期不足2年,想要规模可持续增长,未来仍需看准时机在土地市场积极纳储。

  保利、招商、万科继续加快脚步
  总土储排名高于销售排名的企业值得关注

  从总土储的较2017年的涨幅来看,尽管2018年行业整体拿地保持谨慎的态势下,但仍有部分企业总土储货值较2017年大幅上涨,表现较为积极。
  典型如保利、万科、中海等规模房企,2018年末货值储备相比2017年增幅达到3000亿元以上,强者恒强的格局未变。
  其中保利发展2018年末土储货值22524亿元,规模已排进前三,同比增幅达到20%,涨幅高于恒 大、碧桂园。在储备货值大增的基础上,房企2019年的销售也表现得底气十足:保利发展2019年第一季度销售金额已经同比上涨22%,全年销售有望冲击5000亿元。

  对比房企2018年末的土储货值排名和销售排名来看,金茂、中骏、越秀等企业值得关注。其总土储货值也较销售排名大幅提升,例如金茂,2018年销售排名24位,而总土储货值则排在第12,上升了12个名次。充裕的土储也是金茂冲击更高规模的重要保障。

  中西部成为房企囤粮的要塞
  重庆更受百强房企青睐

  从百强房企2018年末土地储备的分布情况来看,各能级的土储占比维持稳定,一线、二线和三四线以1:5:4的比例呈现。随着2019年房企重回二线的战略,未来二线城市的可供货量占比还将提升。
  从区域层面来看,四大区域货值储备相对均匀,去年持续高热的中西部以32%的占比排在第一,另外三个区域占比相近。

  从百强房企最热衷的布局城市也可见一斑,前五席有四个城市都来自中西部。其中重庆是百强房企囤货量最多城市。一线城市广州和北京分别位列6、7名,其中龙头房企万科、保利等在这两个一线城市均有丰富的土地储备。

  总的来说,多数房企都在2018年的总土储榜单中交出了令人满意的答卷,但仍有部分房企需要更为积极,尤其是那些并未出现在总土储货值排行榜中的销售百强。如果不积极改变当前被动的态势,会面临业绩增长后劲不足、拿地策略被迫调整的问题。但对于部分土储少、去化较快的企业而言,一方面需要看准时机在土地市场积极纳储,但另一方面仍需保持冷静,毕竟,只有适合自身企业战略的土储的才是最好的。



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